Aanbrengen van een nieuwe pui in de gemeenschappelijke gevel

LJN BV7115: Gerechtshof Amsterdam, 20 december 2011

rechtspraak.nl: Rekest. Bekrachtiging afwijzing van een verzoek tot vervangende machtiging ex 5:121 BW voor het plaatsen van een balkonpui; de VvE heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij de gevraagde toestemming op redelijke gronden heeft geweigerd.

Voor het aanbrengen van een verandering in het gebouw “waardoor de hechtheid ervan in gevaar zou worden gebracht of waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden” moet een eigenaar toestemming vragen van de vergadering van eigenaars. Dat gold – zoals in de casus – al in het modelreglement 1973 en dat verbod is in opvolgende modelreglementen steeds sterker verwoord.

In het onderhavige geval wilde een eigenaar in 2008 op eigen kosten een nieuwe kunststof pui laten aanbrengen op een plaats waar de vorige eigenaar al een kunststof pui had aangebracht. Bij het vervangen van alle puien in 1996 heeft de VVE die vorige eigenaar zijn aankoopbedrag terugbetaald, uiteraard omdat diens werk de VVE de kosten voor vervanging had bespaard. In 2009 weigert het bestuur van de VVE (kennelijk is in de splitsingsakte, in afwijking van het modelreglement, de bevoegdheid om toestemming te geven niet toegekend aan de vergadering maar aan het bestuur).

Zowel de Kantonrechter als het Gerechtshof oordelen dat vervangende machtiging (dus een machtiging om alsnog de pui aan te brengen, terwijl het bestuur de benodigde toestemming niet heeft gegeven) niet kan worden verleend, omdat niet voldaan is aan het criterium dat het bestuur haar toestemming zonder redelijke grond heeft onthouden. Of, om het zonder dubbele ontkenning te formuleren, dat het bestuur redelijk heeft gehandeld door geen toestemming te verlenen.

Het Gerechtshof neemt daarvoor de volgende omstandigheden in acht:

• op de bovenste verdiepingen van het gebouw moet om veiligheidsredenen een steviger pui worden aangebracht;
• de VVE staat twee typen pui toe, waarvan de steviger variant verplicht op de bovenste verdiepingen moet worden gebruikt, en heeft er een belang bij dat zij alleen aan uniforme puien onderhoud hoeft te verrichten (omdat de VVE immers verplicht is dat onderhoud aan de pui te verrichten, ook al wordt deze door een individuele eigenaar aangebracht);
• er is sprake van een aanzienlijk kleurverschil terwijl overspuiten, zo heeft de VVE kennelijk voldoende aangetoond, geen duurzame oplossing is;
• er is geen zwaarwegend belang aan de zijde van de eigenaar aangevoerd.

Aandacht verdient het dat het Gerechtshof overweegt dat “de VvE voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij de gevraagde toestemming op redelijke gronden heeft geweigerd”. Kennelijk – en daar is ook wel wat voor te zeggen – dient de VVE te stellen (en aannemelijk te maken) op welke redelijke gronden toestemming is geweigerd, en is het dus niet aan de eigenaar die de machtiging verzoekt om aan te tonen dat de VVE geen redelijke grond had om geen toestemming te verlenen. Aannemelijk maken is daarnaast ook nog eens minder vergaand dan “bewijzen”. De drempel voor een VVE om de redelijkheid van haar (democratisch) genomen besluit te rechtvaardigen, is dus niet al te hoog.

Een oplossing in dergelijke kwesties kan overigens nog worden geboden door artikel 5:121 BW lid 3, dat de rechter de mogelijkheid geeft om de vervangende machtiging te verlenen onder de voorwaarde dat een afwijkende regeling met betrekking tot de kosten wordt vastgesteld. De eigenaar had eventuele meerkosten van onderhoud van de afwijkende pui op die wijze voor eigen rekening kunnen nemen. Dat had – gezien het veiligheidsargument – in deze zaak waarschijnlijk weinig soelaas geboden.