Het nieuwe VvE modelreglement 2017, de belangrijkste wijzigingen

Het nieuwe modelreglement 2017 (MR2017) is een feit en op 19 december 2017 ingeschreven in het Kadaster. Het nieuwe modelreglement is te downloaden op onze website.

Hieronder bespreken wij de belangrijkste wijzigingen.

Uitleg Akte en splitsingstekening (zie art. 22)

Het MR2017 voorziet voor het eerst in een artikel dat een handreiking geeft over de wijze waarop de splitsingsakte en het MR2017 door de vergadering en de rechter moeten worden uitgelegd, indien daarover twijfel zou bestaan. In het MR2006 was deze handreiking er toe beperkt dat de vergadering bij twijfel kon beslissen over de vraag of een zaak gemeenschappelijk was of tot een privégedeelte behoort.

Het MR2017 legt in wezen de stand van het recht vast op basis van een aantal standaarduitspraken die de Hoge Raad in de afgelopen periode heeft gewezen over de uitleg van de splitsingsakte.

“In geval van twijfel over de uitleg van de Akte dient, in het uiterste geval door de rechter, te worden vastgesteld welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is,  waarbij slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de Akte kenbaar zijn en voorts rekening wordt gehouden met:

– de aan de Akte te ontlenen aanwijzingen, en met hetgeen daaruit valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene(n) die tot Splitsing of wijziging van de Splitsing is/zijn overgegaan;

– de rechtsgevolgen waartoe de mogelijke interpretaties van de Akte zouden leiden;

– de feitelijke situatie van het Gebouw en/of de Grond, waarbij kennisneming van de situatie ter plaatse van belang kan zijn voor de beantwoording van de vraag welke uitleg het meest aannemelijk is indien de onderdelen van de Akte die voor verschillende uitleg vatbaar zijn, verwijzen naar feitelijke kenmerken van het Gebouw en/of de Grond; en

– de overige uit de rechtspraak eventueel voortvloeiende normen.”

Verder wordt in het modelreglement nog eens vastgelegd dat er geen “rangorde” is tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening. Bij een kennelijke tegenstrijdigheid moeten de hiervoor geciteerde handvatten worden gebruikt en wordt ook gekeken naar de mate van gedetailleerdheid van de akte danwel de tekening.

Gebruik privé-gedeelten (verhuur via bijvoorbeeld Airbnb) (art. 27 lid 2)

De bepaling over het in gebruik geven van een appartement aan een derde (zoals vakantieverhuur) is vernieuwd en uitgebreid. Was in het MR2006 (slechts) een regeling opgenomen waarin een eigenaar werd verplicht het privé gedeelte volgens de in de akte gegeven bestemming te gebruiken, staat er nu een bepaling dat het niet is toegestaan om in het privé-gedeelte activiteiten op het gebied van de horeca en/of het pensionbedrijf uit te oefenen. Ook verhuur voor recreatie (waaronder dus vakantieverhuur) is niet toegestaan, tenzij de vergadering daar toestemming voor heeft gegeven, met tenminste een twee/derde meerderheid in een vergadering waarin tenminste twee/derde van het aantal uit te brengen stemmen vertegenwoordigd is.

Exclusief in gebruik geven van gemeenschappelijke gedeelten en zaken (art. 21 lid 3)

Het MR2017 biedt VvE’s de mogelijkheid om gemeenschappelijke gedeelten en zaken exclusief in gebruik te geven aan één of meer eigenaars. Denk hierbij aan een dakterras. Om daarover het exclusieve gebruik te geven aan één of meer eigenaars diende voorheen ofwel een erfdienstbaarheid te worden gevestigd ofwel de splitsingsakte te worden gewijzigd. Alternatief was dat een dergelijk gebruik (voor zover dat ook weer ongedaan gemaakt kon worden) tijdelijk werd toegestaan met een gewoon vergaderbesluit.

Met deze nieuwe bepaling wordt voorzien in een praktische oplossing van dit in de praktijk vaak voorkomende probleem. De vergadering kan besluiten met tenminste een twee/derde meerderheid in een vergadering waarin tenminste twee/derde van het aantal uit te brengen stemmen vertegenwoordigd is, dit (exclusieve) gebruik toe te staan. De vergadering kan daarvoor een vergoeding bedingen en aanvullende voorwaarden stellen.

Kosten op-, aan-, onder- of bijbouw (art. 24)

Wanneer een eigenaar een op-, aan-, onder- of bijbouw realiseert komen de kosten voor de aanleg, het onderhoud, herstel en vernieuwing daarvan voor rekening en risico van die eigenaar. In het MR2006 stond nog geen vergelijkbare bepaling en moest ofwel de splitsingsakte te worden gewijzigd waarin de risicoverschuiving alsnog werd opgenomen of er werd een overeenkomst tussen eigenaars gesloten waarin afspraken werden neergelegd over de wijziging en de gevolgen daarvan voor de  aansprakelijkheid.  Aan die overeenkomst moest ook een kettingbeding verbonden worden. De nieuwe regeling biedt hiervoor een praktische oplossing.

Reservefonds en Meerjarenonderhoudsplan (art. 14)

Iedere VvE is verplicht om een reservefonds te hebben. Eerder werden geen eisen gesteld aan de hoogte van het bedrag dat in het reservefonds moest worden gestort. In MR2017 is daarin wel voorzien, zo dient de jaarlijkse reservering gebaseerd te zijn ofwel op het MeerJaren Onderhoudsplan (MJOP) of dient de reservering ten minste een half procent van de herbouwwaarde van het gebouw te bedragen. Hiermee sluit het MR2017 aan op de “Wet verbetering functioneren VVE’s” [LINK] die per 1 januari 2018 in werking treedt.

Schulden en kosten van de individuele eigenaars (art. 12)

In de praktijk bestond de behoefte aan een verduidelijking van de schulden en kosten die voor rekening komen van een individuele eigenaar komen. Het nieuwe artikel 12 schept meer duidelijkheid voor de praktijk. In de eerdere modelreglementen was (slechts) een opsomming gegeven van de schulden en kosten die voor rekening van alle eigenaars kwamen.

De baten van de Vereniging en de garantie-en/of waarborgregeling (zie art. 9 lid 3 en 10 lid 2)

In het MR2017 is rekening gehouden met de situatie dat aan bepaalde eigenaars bepaalde rechten toekomen op grond van een garantie- en/of waarborgregeling die van toepassing was tijdens de bouw van het complex. Het MR2017 bepaalt nu dat dergelijke schadeloosstellingen (slechts) ten goede komen aan de eigenaars van de appartementsrechten waarop een dergelijke regeling van toepassing is.

Wet maatschappelijke ondersteuning (art. 23)

Er wordt rekening gehouden met de eigenaars op wie de Wet maatschappelijke ondersteuning van toepassing is. Zo mag diegene die een scootmobiel en/of andere voorziening heeft in verband met een handicap of chronische ziekte deze plaatsen in een gemeenschappelijke ruimte, mits er geen geschikte ruimte is in diens privé-gedeelte. Daarvoor is wel de toestemming van de vergadering vereist.

Overige wijzigingen

Er zijn regels opgenomen over oplaadpunten voor elektrische auto’s. Verder zijn de hoogtes van de door het bestuur op te leggen boetes bij niet-naleving van de regels van de VvE, vastgesteld. Het maximum van een eenmalige boete bedraagt € 500,- en een dagboete € 150,-, met een maximum van € 5.000,00. Voorheen moesten deze boetes in de akte van splitsing zelf of bij een vergaderbesluit worden vastgesteld.  Verder is voorzien in de mogelijkheid dat de VvE geld kan lenen (om daarmee aan te sluiten op hetgeen daarover in de Wet verbetering functioneren VvE’s is bepaald). De bevoegdheid van de vergadering is uitgebreid ten aanzien van besluiten over beheer en onderhoud. Zo kan de vergadering een besluit nemen dat bepaalde besluiten over gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken (bijvoorbeeld een parkeergarage die niet door alle eigenaars wordt gebruikt) alleen door een bepaalde groep eigenaars genomen kan worden. Nadere regels daarover worden in het huishoudelijk reglement opgenomen.

MR2017 van toepassing?

Het nieuwe MR2017 wordt gehanteerd bij splitsingen vanaf heden en is dus niet (automatisch) van toepassing op bestaande VvE’s. Wanneer u zou willen dat MR2017 ook op uw VvE van toepassing is, zal de splitsingsakte moeten worden gewijzigd. Het is aan te bevelen – met name wanneer u een sterk verouderd modelreglement heeft – om tot modernisering over te gaan. Ook kan het uitkomen van het MR2017 een reden zijn om een eerder voorgenomen wijziging van de akte nu alsnog uit te voeren.

Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Susanne Pesch-Oudenaarden en/of Maarten Klaassen.