Regels in het huishoudelijk reglement over het gebruik van privé gedeelten

LJN BV6994: Rechtbank Alkmaar, sector Kanton, locatie Alkmaar, 12 januari 2012

Verzoekers, die geen auto of motor hebben, gebruiken hun tot het appartementsrecht behorende parkeerplaats voor het stallen van hun fiets. De VvE heeft verzoekers gesommeerd de parkeerplaats uitsluitend nog te gebruiken ten behoeve van een auto of motor. Daarbij stelt de VvE zich op het standpunt dat het Splitsingsreglement bepaalt dat in het Huishoudelijk Reglement regels kunnen worden opgesteld omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van privégedeelten. Dat is in dit geval gebeurd. Het Huishoudelijk Reglement bepaalt onder meer dat de parkeerplaats geen ander doel mag dienen. Primair is de vraag of de VvE door de genoemde regeling over het gebruik van de privéparkeerplaatsen haar bevoegdheid tot het vaststellen van regels over privégedeelten heeft overschreden.

In een huishoudelijk reglement behoren, ten aanzien van de privé-gedeelten, uitsluitend “regels van orde” opgenomen te zijn, en alleen als het splitsingsreglement daar uitdrukkelijk de mogelijkheid toe opent. De Hoge Raad besliste dit al in 1995 in een tweetal arresten die gingen over regelingen, opgenomen in het huishoudelijk reglement, die meer waren dan alleen “regels van orde”: een regeling over verplichte verhuur via een derde partij en een ballotageregeling.

Met andere woorden:  als de VVE zich bemoeit met de gang van zaken binnen de muren van het appartement,  dan moet dat gebeuren ofwel op basis van de akte van splitsing, die voor een ieder in te zien is in de openbare registers, ofwel op basis van het huishoudelijk reglement, maar alleen als uit de akte van splitsing blijkt dat een regeling over bijvoorbeeld het voorkomen van geluidsoverlast of het gebruik van een trappenhuis in een huishoudelijk reglement mag worden opgenomen. Zo weet een koper van een appartement precies waar hij aan toe is, en kan hij zonodig het geldende huishoudelijk reglement opvragen.

In deze casus was de vraag aan de orde of de bepaling in een huishoudelijk reglement dat parkeerplaatsen alleen gebruikt mochten worden voor het stallen van auto’s en motoren als een “regel van orde” kan worden opgevat. Strikt genomen zou kunnen worden betoogd dat middels deze regeling het gebruik van de parkeerplaats inhoudelijk aan banden wordt gelegd: dat zou dan geen orderegel meer zijn, maar een beperking van het recht van de eigenaar om het appartementsrecht op de door hem gewenste wijze uit te oefenen. Te denken valt aan opslag van goederen, of, zoals in dit geval, het stallen van fietsen. De rechter oordeelt – overigens zonder daarvoor nu een werkelijk overtuigende onderbouwing te geven (“Het gebruik van de parkeergarage en daarmee van de privéparkeerplaatsen vergt enige ordening”) – dat deze regel wel als een orderegel moet worden beschouwd.

Het huishoudelijk reglement wordt ook getoetst aan de splitsingsakte. Daarin is de bestemming “parkeerplaats” opgenomen, hetgeen door de Kantonrechter wordt uitgelegd in de zin die ook de VVE daaraan geeft:  onder een parkeerplaats kan niet worden verstaan een stalling voor één of meer fietsen.

Zoals in meer VVE zaken wordt geen kostenveroordeling uitgesproken. Een kleine pleister op de wonden van de fietsende appartementseigenaars, die wellicht op zoek moeten naar een meerderheid in de vergadering om het huishoudelijk reglement aan te passen.