Modelreglement / huishoudelijk reglement: what’s in a name?

LJN: BU8174: Hoge Raad, 10 februari 2012
NJ 2012/113

Huur appartement. Vordering verhuurder tot verwijdering van door huurder geplaatste schotelantenne. Oordeel dat huurder uit hoofde van art. 5:120 lid 2 BW is gebonden aan bepalingen in huishoudelijk reglement, is onjuist, nu hof niet heeft vastgesteld dat dit reglement deel uitmaakt van splitsingsreglement of enig modelreglement waarnaar in splitsingsreglement wordt verwezen (art. 5:111 onder d, art. 5:112 BW).

De term reglement wordt in het VVE recht op verschillende manieren gebruikt, hetgeen tot verwarring kan leiden. Verwarring tot in de hoogste regionen: in dit geval was het Gerechtshof te Arnhem abuis.

De akte van splitsing bevat op grond van artikel 5:111 BW een beschrijving van het gebouw en de appartementen, met kadastrale aanduidingen, en een reglement. De wetgever heeft destijds voorzien dat het reglement zou worden vastgesteld als model, en dat vervolgens kan worden volstaan met verwijzing naar een dergelijk modelreglement. Dit is ook bestaande praktijk geworden: de modelreglementen van de KNB worden in het overgrote deel van de gevallen overgenomen door verwijzing naar het meest recent ingeschreven model. Alleen in gevallen waarin – door de aard van het gebouw of het gebruik daarvan – het modelreglement niet makkelijk te gebruiken en aan te passen is, ziet men wel eens dat de notaris er voor kiest een  eigen reglement op te stellen, dat dan vaak overigens wel tekstueel gebaseerd wordt op de modelreglementen.

Het reglement bevat een regeling met betrekking tot de gemeenschappelijke eigendom en de statuten van de VVE. Pakken we het laatste modelreglement 2006 erbij, dan bepaalt artikel 59 dat de Vergadering (van eigenaars) een Huishoudelijk Reglement kan opstellen. Lid 6 verplicht het bestuur om het reglement te publiceren in de openbare registers. Dat vereiste bestond nog niet in de modelreglementen van 1992 en eerder.

Onder reglement kan dus worden verstaan:

1. het reglement zoals opgenomen in de akte van splitsing;
2. een modelreglement zoals opgesteld door de KNB;
3. een huishoudelijk reglement, zoals vastgesteld door de Vergadering van eigenaars.

In de procedure stond de vraag centraal of huurder gebonden was aan een bepaling uit het huishoudelijk reglement. Het Gerechtshof te Arnhem bepaalde dat dit wel het geval is, omdat artikel 5:120 BW voorschrijft dat bepalingen in ‘het reglement’ van toepassing zijn op gebruikers (zoals huurders) van een appartement. De Hoge Raad casseert het arrest van het Gerechtshof, overwegende dat met het reglement in artikel 5:120 BW wordt bedoeld het reglement in de akte van splitsing (wat daarin woordelijk moet zijn opgenomen of door verwijzing naar een modelreglement) en niet het huishoudelijk reglement.

De vraag is of de uitspraak anders was geweest indien het huishoudelijk reglement was gepubliceerd in de openbare registers. Naar mijn mening niet –  die publicatie leidt nog niet tot aanvaarding door een huurder van dat huishoudelijk reglement.

Om die reden blijft van belang dat in het modelreglement (vanaf 1972 optioneel en vanaf 1973 standaard) is opgenomen dat een appartementseigenaar alleen bevoegd is te verhuren indien een huurder zich schriftelijk akkoord heeft verklaard met zowel het reglement als het huishoudelijk reglement. De VVE kan, indien de huurder zich niet akkoord verklaart, niet alleen rechtstreeks optreden tegen de appartementseigenaar, maar ook tegen de huurder (artikel 5:126 lid 3 BW), als het gaat om het afdwingen van het reglement, waaronder de bepaling dat de huurder het huishoudelijk reglement moet ondertekenen.

Het door de VVE in deze procedure beoogde doel had kunnen worden bereikt door de zaak anders in te steken: de huurder had kennelijk het huishoudelijk reglement niet voor akkoord getekend en de VVE had er beter aan gedaan eerst af te dwingen dat huurder zich daaraan zou conformeren.