Aansprakelijkheid voor betalingsachterstanden van verkoper

LJN: BV6066: Rechtbank Rotterdam, Sector Kanton, Locatie Rotterdam, 20 januari 2012

Procedure inzake executieveiling. Eiseres is een Vereniging van eigenaars. Gedaagde een notariskantoor. In deze procedure wordt o.a. antwoord gegeven op de vraag of het voorschot stookkosten als bijdrage in de zin van artikel 5:122 lid 3 BW heeft te gelden.

Achtergrond

Bij het kopen (of op een andere manier verkrijgen) van een appartementsrecht wordt koper van rechtswege lid van de vereniging van eigenaren. In artikel 5:122 lid 1 BW is geregeld dat dit met zich meebrengt dat de koper in de rechten van verkoper treedt, voor zover die rechten als appartementseigenaar zijn verkregen.  Een voorbeeld van een dergelijk recht is het aandeel in het eigen vermogen van de vereniging.

De koper treedt echter ook in een aantal verplichtingen van de verkoper, althans, hij wordt daarvoor hoofdelijk aansprakelijk. De wetgever heeft daarbij een evenwicht willen aanbrengen tussen de rechtszekerheid van de koper (die hem wellicht onbekende verplichtingen op zich zou nemen) en die van de VVE (die bij het vertrek van verkoper haar verhaalsmogelijkheden dreigt te verliezen).

Artikel 5:122 lid 3 bepaalt: “Voor de ter zake van het verkregene verschuldigde bijdragen die in het lopende of het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden, zijn de verkrijger en de vroegere appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk.” Blijkens lid 4 kan hiervan in het reglement worden afgeweken. Sluitstuk op de regeling is – sinds de vernieuwing van het appartementsrecht in 2005 – de verplichting van de notaris om een verklaring aan de akte van “overdracht of toedeling” te hechten, waaruit blijkt waarvoor de koper nu aansprakelijk wordt. Deze opgave moet de notaris aan het bestuur van de vereniging opvragen. Bij invoering van lid 5 lichtte de Minister toe (MvT, Kamerstukken II 2002/03, 28 614, nr. 3, p. 5-6) dat bij het ontbreken van deze verklaring de koper niet hoofdelijk aansprakelijk wordt.

De notaris zal zich zorgvuldig van zijn verplichtingen moeten kwijten en zal zijn best moeten doen de verklaring van de VVE te verkrijgen. De notaris doet er goed aan, als hij geen verklaring heeft kunnen verkrijgen, dat te vermelden en zijn inspanningen te onderbouwen in de akte van levering. Uit de wetsgeschiedenis (maar niet uit de wet) blijkt verder dat van een zorgvuldig handelend notaris óók mag worden verwacht dat hij bij het transport eventuele betalingen aan de VVE direct verrekent met de koopsom.

Uiteraard kunnen koper en verkoper de gevolgen van overname van de verplichtingen al in de koopovereenkomst onderling regelen.

De casus

De zaak lig precair indien een appartementseigenaar in betalingsonmacht komt te verkeren en zijn appartementsrecht wordt geveild. In dat geval zal de veilingkoper de in artikel 5:122 BW bedoelde verkrijger zijn. In de praktijk op de In deze casus was het ook de VVE die voor een achterstand in betaling van de servicekosten beslag liet leggen en het appartementsrecht liet veilen. De notaris vroeg de verklaring aan het bestuur van de VVE. Het bestuur gaf aan nog ruim drieduizend euro te vorderen te hebben. De notaris hield op de koopsom echter maar een kleine tweeduizend euro in, omdat hij meende dat het voorschot voor stookkosten geen bijdrage is in de zin van artikel 5:122 lid 3 BW. Dit bedrag betaalt hij uit aan de VVE, die dan nog ongeveer vijftienhonderd euro te vorderen heeft.

De VVE dagvaardt vervolgens de notaris. De VVE stelt dat de notaris onrechtmatig heeft gehandeld door de verklaring van de VVE niet aan de akte van kwijting te hechten. Als gevolg daarvan is de veilingkoper niet aansprakelijk en kan de VVE – die kennelijk ook geen verhaal meer kan halen op de vorige eigenaar – haar vordering afschrijven voor zover : schade veroorzaakt door het verzuim van de notaris.

De Kantonrechter is kort en duidelijk over de onrechtmatigheid van het handelen van de notaris: het niet aan de akte hechten van de verklaring is in strijd met een wettelijk voorschrift en daarom per definitie onrechtmatig.

Vervolgens is het de vraag of het ‘voorschot stookkosten’ een bijdrage betreft in de zin van artikel 5:122 lid 3 BW. De Kantonrechter ontleent aan de term “in het lopende of voorafgaande boekjaar” de veronderstelling dat indien de kosten op de jaarrekening terug te vinden zijn, het gaat om een bijdrage in de zin van dat artikel.

Kennelijk is in de procedure niet aan de orde gekomen of uit het reglement een andere definitie van ‘bijdrage’ volgt: de rechter stelt dat ‘gesteld noch gebleken is dat stookkosten hier niet onder kunnen worden geschaard’. Dat het modelreglement kennelijk niet meer expliciet is besproken in de procedure is nogal opvallend, omdat de modelreglementen van 1972 en 1973 een regeling bevatten die de stookkosten expliciet benoemt als gemeenschappelijke kosten, terwijl alle latere modelreglementen de stookkosten benoemt als gemeenschappelijke kosten, voor zover het om gemeenschappelijke verwarmingsinstallaties gaat.

Uit de uitspraak blijkt dat deze VVE een gemeenschappelijke verwarming heeft, zonder individuele bemetering. Het voorschot stookkosten is voor deze VVE dus een bijdrage als bedoeld in de zin van artikel 5:122 lid 3 BW, zowel volgens de definitie die de Kantonrechter – mijns inziens ten onrechte – hanteert, als volgens de definitie in het reglement – naar mijn mening de juiste maatstaf.

De notaris voert nog aan dat de VVE wellicht haar vordering alsnog kan verhalen op de voormalig eigenaar. De Kantonrechter verwerpt dit betoog met een nogal cryptische overweging, die doet denken aan de omkeringsregel: “Nu [X-Notarissen] een in dit kader voor haar uit de wet voortvloeiende plicht niet heeft verwerkt, dient zij daarvan de nadelige gevolgen te dragen. Zij kan deze niet afwentelen op de VvE door te betogen dat de VvE niettemin eerst moet proberen of het door de VvE correct opgegeven bedrag niet toch verhaald kan worden op de verkrijger.”. Dit standpunt lijkt mij lastig houdbaar, omdat het toch goed voorstelbaar is dat indien de voormalig eigenaar wel verhaal zou bieden, dat toch rechtstreeks van invloed is op het bestaan en de hoogte van de schade. Mijns inziens was het aan de VVE geweest om naar aanleiding van het verweer van de notaris te stellen en te bewijzen dat zij geen verhaal meer kon halen op de vorige eigenaar – dat zal niet al te moeilijk zijn geweest.